Villa Capucine : les ACpC font un recours pour les places de parking

[NOV 2015]

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Les Crémolans connaissent ce beau bâtiment de la rue des Capucins, autrefois appelé clos Quinsonnas. Depuis plusieurs semaines, un panneau annonce « ICI votre appartement neuf en plein entre de Crémieu». En effet 17 logements vont être créés : la maison ancienne qui longe la rue va être démolie et remplacée par un immeuble neuf de 11 appartements. Le bâtiment perpendiculaire avec porte cochère (une ancienne salle paroissiale) va être rénové et transformé en 6 logements.  Le projet commercial est consultable sur internet. lien ICI
 
Les ACpC sont particulièrement attentifs à ce type de projet immobilier situé au centre de Crémieu, dans un quartier qui fait l’objet de dispositions spéciales tant au PLU que du point de vue de la préservation du patrimoine. D’autant que le nombre de permis de construire accordés ces derniers mois est extrêmement important, alors que nous sommes dans une période intermédiaire entre POS et PLU pas encore exécutoire. La quantité de PC validés pour des créations de logements est déjà incompatible avec le PLU encore en projet et avec le SCOT. Cette croissance très rapide fait naitre des craintes quant à l’adéquation des structures communales : écoles, cantine, réseau d’assainissement etc.
 
Les ACpC sont donc allés consulter le permis de construire en mairie, comme tout citoyen est en droit de le faire.
Ce PC inclut une convention concernant 11 places de stationnement sur la place du 8 mai 1945. Le terrain privatif des immeubles étant trop petit pour créer le nombre de places imposé par les règles d’urbanisme local, le constructeur a dû trouver à l’extérieur les 11 emplacements complémentaires.
En effet depuis le 1er janvier 2015, un promoteur ne peut plus s’acquitter de son obligation de places de parking en payant la PNRAS (participation pour non réalisation d’aire de stationnement), cette « taxe » qui permettait à la commune de financer la création de parkings publics.  Il a obligation de fournir le nombre de places requises pour que le PC soit conforme. Une des possibilités qui s’offrent à lui est de passer une convention avec la commune pour une concession (location) de places de stationnement publiques préexistantes. C’est ce qui a été fait pour la Villa Capucine (voir texte de la convention plus bas)

Or les ACpC ont relevé un certain nombre d’irrégularités dans ce document :

- 1 -Tout d’abord, la concession est gratuite. Si la loi n’oblige plus à payer la «taxe », on ne comprend pas pourquoi la commune de Crémieu a pensé fournir les places gracieusement. Pour les Crémolans, qui viennent d’apprendre l’augmentation des impôts locaux, il est incompréhensible que la commune se prive d’un revenu estimé à 6600€/an, soit 15% du gain correspondant à la hausse d’impôt. Sur 15 ans, le manque à gagner pour la municipalité est d’environ 100 000€.  C’est étonnant, mais surtout c’est illégal. Article L2125-1 du CGPPP

 - 2 - La durée de la convention est fixée à « 15 ans minimum ».  Or ni le maire ni son adjoint n’ont le droit d’user de leurs délégations pour décider seuls de la conclusion de louages d’une durée supérieure à 12 ans. Celle-ci n’a pas été votée en conseil municipal, elle est donc illégale. Article L2122-22 du CGCT - 5°  Les ACpC ont par ailleurs été informés que la convention n’a pas été présentée en commission d’urbanisme non plus.  

 - 3 - L’article 6 de la convention stipule que si la commune veut récupérer les places de stationnement pour des raisons d’intérêt public, elle doit payer une compensation au promoteur ! ! !  

On se demande bien pourquoi la commune a signé une convention aussi contraire à l’intérêt général.
 
Certains pourront objecter que cette convention est factice et que les places de parking sur la place du 8 mai 1945 ne seront jamais privatisées, ce qui pourrait expliquer la gratuité. Est-ce à dire que l’objet de cette convention n’est pas de fournir des places de stationnement pour les futurs habitants de la Villa Capucine, mais juste contourner la loi à cout zéro pour le constructeur ?
 
D’autres expliquent qu’au bout de la rue des Capucins, en face de la cantine scolaire, un parking va être aménagé et qu’il y aura de la place pour tout le monde. C’est sans doute vrai, mais avec quels fonds ce chantier va-t-il être réalisé ? Avec l’argent public, l’argent des impôts locaux entre autres. N’est-il pas logique que le promoteur participe à ce financement, comme anciennement avec la PNRAS?

On a entendu raconter que le projet immobilier serait vital pour l’école Saint Augustin, que son équilibre financier en dépendrait. En clair il se médit que les ACpC risquent de faire fermer l’école avec ce recours pour 11 petites places de parking ! Seules des personnes mal informées peuvent croire cela, la santé budgétaire de l’école est indépendante de Villa Capucine.
 
L’irrégularité de cette convention a motivé les ACpC pour demander l’annulation du PC. En effet si la convention est caduque du fait de son illégalité, le PC n’est plus conforme, puisqu’il n’y a pas assez de places de parking. Le dossier est à revoir.
Les ACpC ne doutent pas que le maire, qui sait défendre l’intérêt de la commune, va rapidement faire corriger cette erreur.
 
 
Ce que les ACpC ont trouvé par ailleurs dans le PC les a laissés déçus et inquiets.
Le bâtiment  prévu en lieu et place de la vieille maison en pierre sur rue, est  bien plus imposant, et très peu intégré dans son environnement. On peut craindre que la rue des Capucins, aujourd’hui bordée de murs en pierres sèches, n’y perde son caractère. L’AVAP (à l’état de projet, mais validée par la DRAC)  préconise de maintenir le caractère historique de ce secteur, sa cohérence d’ensemble et de détails. La conservation de l’identité du quartier doit se faire à travers le respect des matériaux spécifiques en première desquels se trouve la pierre sèche. Les volumes des constructions neuves doivent être simples et s’inspirer des formes traditionnelles de l’habitat local. A l’évidence cette nouvelle construction ne répond à aucun de ces critères. Pour la rénovation de l’ancienne salle paroissiale, les prescriptions de l’AVAP relatives aux ouvertures (volets, petits bois), à la structure et à l’ornementation du bâtiment (escalier de pierre en façade, œil de bœuf) ont été ignorées.
 
POURTANT, l’Architecte des bâtiments de France a autorisé le projet.

Les ACpC ne peuvent alors que commenter : à quoi bon se doter d’un dispositif de valorisation du patrimoine? Pourquoi mettre en place un règlement crémolan des bonnes pratiques de la construction/rénovation si  on autorise autant d’écarts dans son application ?
Si l’AVAP n’est pas encore exécutoire, il semblerait normal, vu son état d’avancement,  que la mairie et l’ABF appliquent déjà ses principes, au lieu de permettre qu’on fasse médiocre en connaissance de cause.

Quel est pour la collectivité le bénéfice d’une opération immobilière privée qui n’est pas conforme à l’esprit des règles d’urbanisme en cours de validation ? Si l’enjeu financier pour le promoteur semble évident, où est l’intérêt pour la commune et ses administrés ?
 
Aucun intérêt,    pour la commune.
 
 
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Glossaire :
AVAP : Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine
DRAC : Direction Régionale des Affaires Culturelles
POS : Plan d’Occupation des Sols
PLU : Plan Local d’Urbanisme (remplace le POS)
PNRAS : participation pour non réalisation d’aire de stationnement
 

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Convention conclue entre la Mairie de Crémieu et la SARL Villa Capucine

Est convenu ce qui suit :
Exposé
Le preneur a déposé le 2 juin 2015 un permis de construire portant sur la création de 17 logements au 5 rue des Capucins 38460 Crémieu.
L’instruction du permis de construire a fait apparaitre un besoin de 11 places de stationnement supplémentaires.
Compte tenu de l’emprise et de la configuration du terrain, afin d’éviter l’occupation du domaine public, il est proposé une concession sur le parking situé place du 8 mai 1945, cours Baron Raverat, pour répondre à l’obligation en matière de stationnement.
Objet :
Article 1 : la Commune concède au Preneur 11 places de stationnement sur le parking place du 8 mai 1945, cours Baron Raverat
Durée :
Article 2 :  la présente concession pour l’usage des places de stationnement sur le parking place du 8 mai 1945, cours Baron Raverat est consentie pour une durée minimale de 15 ans.
Article 3 : la mise à disposition des emplacements prendra effet dès la signature de la présente convention
Modalités financières :
Article 4 : les places de stationnement sont concédées à titre gratuit par la Commune.
Obligations et droits des parties :
Article 5 : la présente concession d’occupation est consentie à titre précaire et l’objet auquel elle se rapporte est inaliénable, imprescriptible, et son intégrité doit être préservée.
Article 6 : la Commune se réserve le droit de mettre fin à la présente concession moyennant une indemnisation, pour des motifs d’intérêt général à tout moment, en accordant un préavis de trois mois qui sera notifié au preneur par courrier avec accusé de réception.
Assurance – Responsabilité - Litiges
Article 7 : La Commune ne sera responsable ni de la disparition, ni des vols ou détériorations quelconques qui pourraient survenir ou à leur contenu.
Article 8 : La Commune décline toute responsabilité dans le cas ou des incidents interviendraient du fait de la non-exécution des clauses de la présente
Article 10 : toutes difficultés à l’occasion de l’interprétation ou de l’exécution de la présente convention qui n’auraient pu faire l’objet d’un règlement amiable seront soumises au tribunal administratif de Grenoble.